第一章 市场分析
一、合肥市房地产市场分析
1、合肥市房地产现状及趋向分析
A、投资结构改善。
B、开发规模增大。
C、即期供给受限。2004年，房屋竣工面积增幅逐月下降，年末增幅约为11%，不足上年的一半，约束了当年房屋供给的增长。
D、未来供给偏紧。由于宏观调控的滞后效应，紧缩“银根、土地”政策主要是对新开发项目产生约束，具体表现为土地购置面积下降、当年土地开发面积下降。
E、一季度安徽省房地产开发投资继续保持快速增长态势，据统计1-3月全省完成房地产开发投资80.48亿元，同比增长40.9%，其中住宅投资完成51.49亿元，同比增长28.2%；销售面积238.61万平方米，同比增长34.8%，其中住宅销售面积210.49万平方米，同比增长34.6%；销售额49.02亿元，同比增长93.6%，其中住宅销售额39.74亿元，同比增长101.7%。
2、合肥房地产市场供求分析
2005年安徽房地产供给面基本状况：投资增速减缓、资金来源多元化、开发规模化、未来供给量偏紧。
3、房地产市场价格分析
2005年房地产市场基本面：宏观调控对需求影响不大，需求快速释放、供需矛盾加剧、房价继续走高。
A、住房潜在需求旺盛。按照2020年目标，人均住房面积由目前的21平方米增加到30平方米，人口城市化率由37%增加到55%以上，则房地产开发量、销售量需要更快的增长速度。由以上推断可见，城镇化进程中集聚了强大的潜在需求。
B、住房消费偏好稳定。随着中国经济连续20多年的快速发展，人均可支配收入水平稳步提高、居民多年的储蓄积累，提供了购买力基础；而按揭贷款、公积金贷款等金融工具创新，帮助中低收入阶层提前实现住房梦，一系列的政策支持改善了住房消费环境，产生明显的住房消费偏好。
C、年轻人“先买房、买新房”，多数人“一步到位买大房”等超前消费意识开始流行；“早买早涨、买房保值”等强烈的投资保值意识，加之开发商广告诱惑，促使住房需求超常放量。
D、投资置业比重上升。在经济基本面、政策面支持下，投资需求、投机需求迅速膨胀，并强化了市场供不应求状况，进一步推动了价格上涨。
E、人口自然增长产生的需求、改善住宅条件的需求、进城务工经商农民的需求、为子女教育而进城居住的特殊需求、旧城改造产生的拆迁需求、赚取租金为目的的投资需求，林林总总的需求的存在促进房地产价格上升。
4、项目所在区域房地产价格现况
周边几家小区价格在2800—3000元/平方米左右，包括2002年的安置房现在二手买卖已达2700元以上，并且批发市场的中心点价格还在上涨。
第二章 项目分析
一、 地理位置
希望家园位于合肥市瑶海区当涂路东边。项目占地面积56亩，其四边周围包括该地块都是市政府指定改制企业。
二、 项目规模
希望家园项目容积率为1.85，总建筑面积为70000平方米，目前以住宅为主（可能有4000-5000平方米的门面房），小区拟建成一个以多层为主，部分小高层为辅的中档住宅区。
三、 项目现况
1、 已与土地方签定了正式的开发协议，并交付了土地押金，土地将在一个月内挂到我公司名下。
2、 该块土地原为国营企业的仓储用地，无任何民房拆迁工作，土型平整。
四、 项目定位
1、 项目主题定位
美好生活 温馨家园
2、 项目功能定位
生活和公共设施配套齐全的中档居住小区 功能辅助性商铺
3、 项目市场定位
90-120平方中小户型为主，争对社会中层。
4、 项目形象定位
高雅温馨 人居特色 区域龙头
5、 项目分析综述
第三章 客户群体分析
一、 目标客户群体
6、 销售目标客户群的需求分析
7、 门面房目标客户定位
A、 租赁使用门面房的目标群分析
B、 门面房的目标消费群分析
8、 项目目标投资经营者分析
第四章 项目的资源整合
一、与城市规划前景的整合，合肥市发展处于东南发展，而本项目正处于合肥市发展规划区域内，这对于不久的未来必然是居住、商务的核心，是城市副中心、新的商业中心，无论是居住的方便性，还是地块的升值潜力都是不可估量的。
二、近期内与该地块50米处有一条直通肥东的大道新安江路即将开工建设，这条路的建成极大的增加了交通的便利性，又使该地块成为城市要地。不远处规划的一所公园的落成更使本项目所在地具有了休闲、娱乐的功能。
三、本项目处于多处批发市场和长江批发市场的中间，地理位置属于各处批发市场里经营户居住的首选地带，东区的人口也很紧密。
第五章 可借鉴项目分析
一、综述
二、可借鉴项目分析
三、可借鉴项目总结
第六章 项目SWOT分析
一、 项目优势分析（S）
1、 区域优势明显，发展潜力巨大。
2、 该地块的投资价值高
3、 资金可分期投入
4、 该项目处于商业中心
5、 小区规模适中，容易推出经典楼盘
二、项目机会分析（O）
1、希望家园所在的合肥市东边目前的房地产开发全面启动，大量的商业楼市正在规划中。
2、合肥东边住宅大发展的良好时机
3、本小区周边的市场没有强大竞争对手，
三、项目威胁分析（T）
1、随着国家宏观调控房地产的大形势，市场风险不容忽视。
2、供需结构矛盾突出。2004年，安徽房价上涨了17.5%，连续两年上涨幅度超过30%。房价的快速上升，有成本上升、质量改善、档次提升等原因，还有一个重要原因在于供给结构不合理，中低价位、中小户型住房供不应求，如经济适用房不足5%。
3、开发商资金使用成本加大。国家宏观调控基调不变，继续实施最严格的耕地保护制度；继续实施稳健的货币政策，更多地使用利率工具。
4、稳定房价成为政府首要任务，房地产商要防止市场预期急转。2005年人代会期间，温总理表明了严格控制房价的鲜明态度。3月17日，央行出台房贷新政，取消了住房贷款的优惠利率。最近国务院办公厅出台了“关于切实稳定住房价格的通知”，八条措施直指房价过快增长和房地产过热态势。要求地方政府及相关部门抑制房地产价格过快上涨，促进房地产市场健康发展。
第七章 项目销售定价
一、定价考虑因素
二、门面房销售价格
在沿街或主通道两侧可开发一定量的商业用途门面房，其最低销售价按略低于住宅价格的2。5倍和安徽商业用房估算均价可达6500元/平方米左右。
三、住宅部分价格
根据希望家园的地理位置及周边楼价情况并根据希望家园70000平方米的开发规模，我们认为可以开发出具有一定特色的中档次的楼盘。目前周边楼盘均价已达到2800元/平方米。为保守起见，希望家园以2700元/平方米的均价来测算，价格应该是有把握的。
第八章 项目建设
一、项目建设方案，根据设计规模要点，拟建项目规模大致如下：
总用地面积：37352平方米（56亩）
总建筑面积：70000平方米
配套合建：2500平方米
总户数：530户
常住人口：2000人
小区拟建成一个以多层为主，部分小高层，拟建住宅主力户型在90—110平方米之间。
二、项目建设周期
项目分为二期实施：建设面积一、二期分别为2.5万平方米、4.5万平方米，分二期二年建成：一期从2005年10月份开工，二期从2006年2月份开工。
第九章 项目投入产出分析
一、 投入成本
1、 土地费用：56亩×78万元=4368万元
2、 前期报建费：70000m²×160元/ m²=1120万元
3、 勘察设计费：70000m²×20元/ m²=140万元
4、 工程费：70000m²×700元/ m²=4900万元
5、 配套工程费：70000m²×120元/ m²=840万元
6、 不可预见费：（工程费+配套工程费）×3%=172.2万元
7、 水电、煤气增容费：70000m²×80元/ m²=560万元
8、 管理费（含销售费）350万元
9、 财务费：500万元
10、 税金：800万元
合计：13750.2万元
二、赢利分析
1、投入成本与销售价格根据上面的投入产出分析，实际出资（土地费用+前期报建费+勘察设计+不可预见费+水电增容费+公司开办费100万）、前期开工投入为6500万元，以项目融资1500万元，估算实投入5000万元。
2、收入预测：
住宅：66000m²×2700元/ m²=17820万元
门面房：4000 m²×6500元/ m²=2600万元
税后利润：17820+2600-13750.2=6669.8万元
3、由于本项目保留了很高的盈利弹性空间，即使房地产市场发生逆转，我们仍有盈利的把握。市场出现风险而带来的降价，本项目降价2300元/平方米，还是开发的好项目。
住宅：66000m²×2300元/ m²=15180万元
门面房：4000 m²×5500元/ m²=2200万元
税后利润：15180+2200-13750.2=3629.8万元
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